2026年7月12日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，REITs周报—首批REITs指数基金募集完毕，本周超五成产品迎来估值修复。
报告具体内容如下：
REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.17%。截至7.10，本周（7.3-7.10，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.18%，收于735.6点；中证REITs全收益指数下跌0.17%，收于980.7点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌1.27%/上涨3.53%/上涨0.13%/上涨1.89%/上涨0.20%/上涨0.51%。 本年中证REITs全收益指数跌幅为2.89%。截至7.10，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为5.52%，中证REITs全收益指数跌幅为2.89%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨3.26%/下跌5.68%/上涨1.50%/下跌13.89%/下跌1.74%/下跌7.63%。 C-REITs二级市场表现
本周REITs二级市场整体呈现震荡行情。截至7.10，已上市REITs总市值约2151.3亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中44只上涨、42只下跌，周均涨幅为-0.09%。板块来看，本周仓储物流、生态环保板块REITs表现较优，数据中心、保障房板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块二级市场涨幅分别为0.3%/0.18%/-0.7%/-0.14%/0.17%/0.23%/-0.3%/-0.49%/-1.51%/-0.15%。
7月9日，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只REITs指数基金全部完成募集，合计近12亿元增量资金即将进入REITs市场。该类产品填补了REITs市场指数化投资领域的空白，一方面为个人投资者入场搭建便捷通道，另一方面可以降低投资者的择券难度，利于分散投资风险。
本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量145.5万股，日均换手率0.5%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块换手率分别为0.5%/0.4%/0.6%/0.3%/0.5%/0.6%/0.5%/0.4%/0.8%/0.5%。
REITs估值表现
本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是易方达广开产园REIT（12.6%）、平安广州广河REIT（11.8%）、中金湖北科投光谷REIT（11.7%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，位列前三的REITs分别是华夏首创奥特莱斯REIT、嘉实物美消费REIT、华夏安博仓储REIT。
投资建议
我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：
1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。
2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。
3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。
4）龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。
风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
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